第一財經
2025-09-10 16:11
上海樓市又出新政。
孫婉秋 攝
8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（下稱《通知》）。
《通知》內容包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策，自2025年8月26日起施行。
消息帶動房地產板塊大漲。截至發稿，房地產開發板塊（01801181）漲3.4%，萬通發展（600246.SH）漲停，萬科A（000002.SZ）漲超9%，榮盛發展（002146.SZ）漲超8%，金地集團（600383.SH）漲7.79%。
樓市繼續松綁
具體來看，調減住房限購政策方面，《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。
二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。
優化住房公積金政策方面，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。
三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
從優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制來看，《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。
最后，《通知》規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。
該《通知》核心重點即，繳滿一年社保，外環線以外不限套數；成年單身人士按居民家庭執行購房限購政策；公積金貸款額度增加，最高到216萬；非戶籍首套免征房產稅，二套按照人均60平方米來計算扣除。
利好外環改善項目
第三方咨詢機構克而瑞指出，這是繼月初北京調整之后，上海政策調整整體符合市場預期，但力度相對北京又超過預期，對改善當前外環外市場成交壓力作用重大。
該機構表示，去年，一線城市購房限制性政策松動調整，市場反應良好，成交需求快速釋放，但今年以來京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性。
吳典 攝
通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經濟，又能服務于人口疏解、區域協同等戰略目標，成為房地產市場因城施策風向標，實現房地產市場平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏。
上海中原地產市場分析師盧文曦也稱，限購優化有望進一步緩解結構性不平衡。目前上海樓市總體穩定，但有結構性差異，上海新房外環外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續精準發力，對外環外區域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存。
“當然，如果購買外環外的二手房也能降低二手房的掛牌量，同時，只要賣掉一套二手房也能釋放改善需求，保持一二手房之間的置換鏈條順暢運行”。
盧文曦指出，今年上海新房市場呈現量穩價升的走勢，但是近期二手住宅市場價格表現相對弱一些，6月的國常會提到“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，8月中旬國務院再次表態采取有力措施鞏固房地產止跌回穩，上海政策及時落地貫徹落實相關精神。
政策落地后，有望在釋放一波購買力的同時可以轉變觀望的態度，而政策的時間節點也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統銷售季，有了政策的加持，成色會有保障。
同策研究院聯席院長宋紅衛告訴《國際金融報》記者，符合購房條件的家庭取消購房套數的限制后，將會利好兩類人群，一是市區的小中產的置換需求，這部分居民把市區的房子賣掉后，向外環外做品質的改善；二是部分原來受限于2套住房指標的居民，市區的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產配置需求，同時兼顧產品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環外核心區域配置低密改善產品的需求，“對于五個新城核心區改善項目是利好”。
他表示，目前購房套數限制放松主要集中在外環外區域，這也是庫存集中區域，當前外環外區域的庫存占比達到80%（按套數統計），而目前外環外區域的成交占比約60%，因此表現出一定的壓力，政策精準施策。
58安居客研究院院長張波也表示，外環外購房套數的放松這一政策方向和北京保持了同步，也是對市場需求不足的區域進行的針對性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環外區域。從北京政策效果看，放寬外圍限購后，市場的熱度上升表現明顯，但由于上海的外環內新房供應占比高于北京，并且今年以來持續有核心區的優質地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環外二手房的拉動作用可能會強于北京。
另外，取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產配置需求的還貸壓力。
根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。
在張波看來，優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制，不再區分首套和二套，這一政策思路更值得關注。他強調，未來銀行側的房貸視角將從“購第幾套房”的單一維度，轉換到多維綜合考量，會更關注購房客戶風險狀況等因素，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優化信貸資源配置。從當下來看，這一政策效果總體會降低換房的資金門檻，使得改善性需求得到釋放。
