證券時報網(wǎng)
趙黎昀
2025-09-08 22:57
桂浩明（市場資深人士）
國內(nèi)的公募REITs起步不是很早，在2021年推出后由于產(chǎn)品稀缺，一度在二級市場被炒作，價格的大起大落對其發(fā)展也帶來了某些不利的影響，好在經(jīng)過這幾年的調(diào)整，公募REITs不但在制度建設(shè)上有了很大的進展，其運行環(huán)境也有相應(yīng)的改善，實現(xiàn)了快速發(fā)展。
在2023年共發(fā)行了5只公募REITs產(chǎn)品，而在2024年這個數(shù)字達到了29只，今年前兩個月就發(fā)行了4只。與此同時，公募REITs在資本市場上也獲得了較高的認同，截止到上周五，表征公募REITs走勢的中證REITs全收益指數(shù)今年的漲幅已經(jīng)超過11.38%，是同期證券市場上表現(xiàn)最好的指數(shù)之一。
公募REITs的快速發(fā)展，不僅僅是豐富了國內(nèi)資本市場的產(chǎn)品供給，為投融資雙方搭建了新的聯(lián)系橋梁，更是在建設(shè)多層次資本市場、金融支持實體經(jīng)濟方面發(fā)揮了很好的作用，因此意義重大。
近兩年來，受多方面因素的影響，A股市場的IPO節(jié)奏有所放緩，同時股權(quán)融資的重點也是向硬科技企業(yè)傾斜。這樣一來，從事傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)進行股權(quán)融資的環(huán)境就不是特別好。這種狀況其實也不是國內(nèi)獨有，在海外成熟市場，傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)搞股權(quán)融資也是困難重重。此時一般的解決方法是發(fā)行企業(yè)債券，但在境內(nèi)市場，投資者對國債、金融債的認同度是比較高的，但對于企業(yè)債就比較一般了，特別是前幾年出現(xiàn)過一些企業(yè)債爆雷的現(xiàn)象，而現(xiàn)在的債券利率一般又不是特別高，因此企業(yè)債的發(fā)行往往不是很順利。
而公募REITs就是在這樣的背景下誕生的，它的優(yōu)點在于有明確的底層資產(chǎn)，還本付息的現(xiàn)金流有充分的保障。另外由于是金融機構(gòu)按市場化原則發(fā)行，通過專業(yè)化管理能夠有效地開展投前投中與投后管理，產(chǎn)品的風(fēng)險度相對比較低。還有就是在通常條件下，REITs的預(yù)期收益率相對債券等其它固收類產(chǎn)品還是比較高的。
無疑，在現(xiàn)階段公募REITs對于風(fēng)險偏好不那么高的投資者而言有著不小的吸引力。也正是基于這樣的實際，從2021年開始監(jiān)管部門批準了公募REITs的發(fā)行，其資產(chǎn)類型也從最初的交通、園區(qū)、倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施擴展到消費、水利、市政等基礎(chǔ)設(shè)施，這樣也就大大增加了公募REITs的投資范圍，為更多發(fā)展前景良好、盈利能力穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目提供了融資渠道，達到了多贏的效果，進而對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到了推動作用。
此外，國內(nèi)投資市場現(xiàn)在面臨的一大問題是資產(chǎn)荒，即符合投資者需求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對于龐大的資金而言顯得較為稀缺。國債價格幾度被炒高，10年期國債收益率降到1.8%還沒有能夠完全止住跌勢，反映出市場對于穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品有著巨大的需求。此時，對那些風(fēng)險承受能力不太高，但又不愿意投資低收益品種的投資者來說，公募REITs就是一個能夠兼顧風(fēng)險與收益的投資選擇。客觀而言，現(xiàn)在國內(nèi)有這種需求的資金不少，像企業(yè)年金、個人養(yǎng)老金等，都是公募REITs的潛在客戶。所以公募REITs一旦更大規(guī)模地發(fā)展起來，對于滿足特定的投融資雙方的需求，都是一件大好事。
從更長遠的角度來看，實體經(jīng)濟的快速發(fā)展，需要金融行業(yè)提供更多的融資支持，而滿足廣大居民對于增加財產(chǎn)性收入的要求，也是金融人民性的一種體現(xiàn)，良性運行的公募REITs有望發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
去年以來，中國證券市場的面貌發(fā)生了很大的變化，各項規(guī)章制度不斷完善，長期資金逐步入市，市場生態(tài)逐漸向好。其中，股票市場的變化無疑是最為引人關(guān)注的，像公募REITs市場，同樣也出現(xiàn)了積極的變化，抓住這個變化，也令投資者收益頗豐。而更為重要的是，公募REITs的快速發(fā)展，其意義遠遠超過其自身的范疇，有望在投融資領(lǐng)域打開一個新的天地。對此，相信每個市場參與者都是樂見其成的。
