券商中國
林鹿
2025-09-14 10:09
證券時報記者 張達
過去一個月，促進房地產市場止跌回穩政策“組合拳”顯效明顯。10月，全國新房銷售面積同比連降數月后首次增長，新房和二手房成交總量環比更是17年來首次“銀十”超過“金九”。收儲存量房用作保障房、城中村改造貨幣化安置落地進展加快，多地成立專班、明確收儲細則。
業內人士認為，雖然房地產市場熱度呈現出結構性的積極變化，但市場回升動能尚不牢固，穩地產政策仍需持續加力。預計存量政策將加快落實，同時市場預期會有增量政策出臺，前期政策效果或將得到鞏固，四季度核心城市樓市有望實現止跌回穩，從而對全國市場筑底提供重要支撐。
樓市初現“止跌回穩”勢頭
9月底中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”后，住房城鄉建設部會同有關部門打出一套政策“組合拳”，即“四個取消、四個降低、兩個增加”，一個多月來，市場信心得到提振，房地產市場初現止跌回穩的積極勢頭。
住建部的最新數據顯示，商品房銷售面積同比的連續下降出現了拐點。10月全國新房網簽量連降15個月后再現增長；全國二手房網簽成交量連續7個月同比增長；新房和二手房成交總量自今年2月份連續8個月下降后首次實現同比增長。從環比來看，新房和二手房成交總量更是17年來首次“銀十”超過“金九”。
一線城市二手房成交增長明顯，成交量增長向更多城市擴大。據住建部統計，10月，11個省份新房網簽成交量同比增長，較上月增加6個，其中，湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增幅超過10%；20個省份二手房網簽成交量同比增長，較上月增加2個，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陜西、寧夏同比增長超過10%。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，多項數據說明房地產市場止跌回穩的態勢良好，且出現了本質上的變化，同比增速指標出現了拐點，意味著政策效應積極釋放。
房票安置有望成城中村改造主流模式
為去化存量商品房，財政部和住建部提出，支持專項債來收購存量商品房用作各地的保障性住房，并通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。近期，多地存量房收儲、城中村改造進展加快，成立工作專班、公布收儲細則。
值得注意的是，從目前部分省市公布的推進城中村改造的具體措施看，房票安置有望成為主流模式，鄭州、銀川、江西省均提出在城中村改造中大力推行房票安置。據了解，該政策的市場反饋也較為積極，鄭州目前部分樓盤開始出現了“售樓處擠滿人”“房屋售罄”等情況。
嚴躍進表示，鄭州是住建部新政后首個明確城中村改造推行房票安置的城市，此次明確“全市所有在售房地產項目都在房票允許購買范圍內”，意味著房票的推進力度非常大?？梢钥闯?，城中村專項借款持續發力，為后續房票兌付和房票功能發揮創造了非常好的條件。
房票就是一種貨幣化安置的方式，其好處在于更有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，也有利于推動存量房去庫存。銀川市住建局相關負責人表示，在城中村、危房改造當中使用房票安置這一政策工具，一方面縮短了房屋的安置周期，另一方面，滿足了群眾對房源區位、戶型等多樣化、差異化的安置需求，進一步改善城中村群眾的居住環境和條件。
中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰預計，城中村和危舊房改造的貨幣化安置預計有望在短期釋放相當于新房年銷售規模近兩成的需求，從而起到有效去化存量的作用。如果其他需求側發力的政策能夠一定程度扭轉房價下跌的預期，就有望加速市場止跌回穩。
穩地產政策仍需持續加力
值得注意的是，雖然房地產市場熱度呈現出結構性積極變化，但市場回升動能尚不牢固，穩地產政策仍需持續加力。
中國銀行研究院的最新報告指出，從30個大中城市成交面積的周度表現來看，新政實施后的第四、第五周，各線城市的成交面積回升速度均出現了不同程度放緩，其中三線城市放緩更加明顯。四季度將成為本輪政策效果的重要觀察期和政策調整的關鍵窗口期。
上述研報建議，加快疏通9月底以來一攬子政策落地堵點，包括設定較高的貨幣化安置比例、平衡專項債收儲資金成本效益問題、全面清理和降低住房買賣相關稅費、盡快推動“白名單”擴圍政策落地等。同時，積極儲備增量政策，包括盡快全面放開深圳、上海、北京的限購政策，加大對無房工薪家庭和多子女家庭等特定群體購房補貼力度，提高房貸在個人所得稅中的抵扣比例等。
中國銀行研究院預計，未來存量房貸利率下調、房地產相關稅費下調、專項債用于收儲土地和保障房、貨幣化安置等政策的深入推進，有望從推動庫存消化、改善房企流動性、降低居民購房成本和還貸壓力等多個方面，為穩地產、穩經濟帶來積極影響。
展望四季度，中指研究院政策研究總監陳文靜對記者表示，目前核心城市市場“回穩”跡象明顯，居民置業信心有所恢復，預計短期內新政將繼續顯效，同時考慮到網簽數據的滯后性，預計網簽成交活躍度將延續至11月上半月。接下來，存量政策將加快落實，同時仍有增量政策出臺預期，前期政策效果或將得到鞏固，四季度核心城市市場有望實現止跌回穩，從而對全國市場筑底提供重要支撐，全國新房銷售同比降幅預計將繼續收窄。
住建部部長倪虹日前主持召開座談會時強調，要用足用好中央各項存量和增量政策，堅定信心、下定決心，鞏固房地產市場筑底止跌勢頭，為經濟回升向好貢獻力量。
