證券時報網(wǎng)
鐘恬
2025-09-18 23:02
業(yè)內(nèi)翹首以盼的公募REITs新規(guī)來了。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，9月12日，國家發(fā)展改革委辦公廳公布了REITs市場重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知（發(fā)改辦投資［2025］782號）》（以下簡稱《通知》）。
據(jù)悉，此次《通知》的內(nèi)容主要涉及持續(xù)推動市場擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持通過擴(kuò)募方式新購入項目、優(yōu)質(zhì)高效做好項目把關(guān)、切實加強(qiáng)組織保障四個方面，其中多項具體條款值得關(guān)注。
博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄指出，《通知》一是明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)兩大屬性分類項下各類資產(chǎn)混裝的可行性；二是進(jìn)一步在政策上、機(jī)制上為公募REITs的申報和發(fā)行進(jìn)行了簡化和優(yōu)化，尤其是擬上線的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)將大幅提升主管部門的內(nèi)部協(xié)同效率，部分申報階段的堵點、難點、痛點有望得到改善。
根據(jù)Wind（萬得）數(shù)據(jù)，目前全市場已上市的公募REITs共有74只，截至9月12日的總市值為2216.78億元。隨著公募REITs新規(guī)發(fā)布和落地，未來這一市場或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容。
新規(guī)主要涉及四個方面
9月12日，為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)［2022］19號）、《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資［2024］1014號）等要求，進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化申報推薦工作，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展，國家發(fā)展改革委辦公廳正式發(fā)布了《通知》，也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“782號文”。
《通知》主要包括四個方面的內(nèi)容，分別為：持續(xù)推動市場擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持通過擴(kuò)募方式新購入項目、優(yōu)質(zhì)高效做好項目把關(guān)、切實加強(qiáng)組織保障。
第一，持續(xù)推動市場擴(kuò)圍擴(kuò)容。《通知》提出，要高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作，加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報，積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行，積極支持民間投資項目發(fā)行上市，以及加大項目培育儲備工作力度。
第二，積極支持通過擴(kuò)募方式新購入項目。要簡化新購入項目申報流程，拓寬新購入項目資產(chǎn)范圍。
第三，優(yōu)質(zhì)高效做好項目把關(guān)。《通知》要求堅持聚焦推薦重點，確保投資管理手續(xù)齊備，充分發(fā)揮回收資金帶動作用。
第四，切實加強(qiáng)組織保障。切實提高工作效率，提升信息化管理水平，同時完善常態(tài)化溝通機(jī)制。
加大培育儲備工作力度
多位業(yè)內(nèi)人士在受訪時告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次新規(guī)有多項具體條款值得關(guān)注，將為行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。
舉個例子，隨著公募REITs市場生態(tài)的持續(xù)完善，民企原始權(quán)益人已成為推動行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。《通知》提出積極支持民間投資項目發(fā)行上市，借力公募REITs，民企可盤活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運營效率，實現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到專業(yè)運營方的輕量化轉(zhuǎn)型。
瑞思研究院指出，2021年到2025年共有12只民企REITs上市，共募集資金263.74億元，帶動了大量新增投資。包括京東集團(tuán)、物美集團(tuán)、印力集團(tuán)、特變電工、明陽智能、聯(lián)東集團(tuán)、華威集團(tuán)、九州通、順豐控股、潤澤、萬國、唯品會在內(nèi)的多家重點民營企業(yè)已成功發(fā)行公募REITs，開拓了新的融資渠道，并成為REITs市場的重要力量。其中2025年8月上市的南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT，與南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT為首批上市的數(shù)據(jù)中心類型REITs，體現(xiàn)了民企在擴(kuò)展REITs行業(yè)寬度上的重要作用。
再比如，《通知》還提出加大項目培育儲備工作力度。一方面，政策要求省級發(fā)展改革部門、有關(guān)中央企業(yè)遵循“儲備一批、組織一批、申報一批”原則，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，構(gòu)建滾動接續(xù)的項目動態(tài)推進(jìn)機(jī)制，為市場提供持續(xù)穩(wěn)定的項目來源，避免REITs項目供給斷層，確保市場總有優(yōu)質(zhì)項目可選；另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎(chǔ)設(shè)施項目，在項目全流程依規(guī)辦理手續(xù)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系并提升管理效率，能讓項目達(dá)標(biāo)后順利入市，提升REITs市場整體規(guī)模與活躍度，為投資者提供更多元標(biāo)的，吸引更多資金流入，增強(qiáng)市場流動性與韌性。
瑞思研究院對此表示，充足且優(yōu)質(zhì)的項目儲備是基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場持續(xù)發(fā)展的源頭活水，項目培育儲備工作力度的加強(qiáng)，能夠有效為市場注入強(qiáng)勁動能。“當(dāng)前我國REITs市場規(guī)模與國際成熟市場存在差距，新規(guī)將有效擴(kuò)大市場供給，助力REITs發(fā)行提質(zhì)增速，進(jìn)而更好地發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的作用。”
持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容意義重大
《通知》里還有一項重要內(nèi)容是積極支持通過擴(kuò)募方式新購入項目。
一方面，明確并簡化擴(kuò)募項目的申報流程。新規(guī)明確了已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs在首次發(fā)行上市滿6個月后，可經(jīng)由省級發(fā)展改革部門、中央企業(yè)向國家發(fā)改委申報新購入項目。省級發(fā)展改革部門、中央企業(yè)先對符合申報條件的新購入項目進(jìn)行把關(guān)，之后國家發(fā)展改革委直接受理、優(yōu)先評估，符合條件的項目還會加快推薦。這一流程優(yōu)化，減少了冗余環(huán)節(jié)，提高項目申報效率，讓優(yōu)質(zhì)項目能更快速地進(jìn)入評估和推薦環(huán)節(jié)，為REITs通過新購入項目實現(xiàn)發(fā)展提供了更便捷的通道。
另一方面，拓寬新購入項目資產(chǎn)范圍。支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目，新購入項目與首次發(fā)行上市項目原則上應(yīng)同屬于所有權(quán)類或經(jīng)營收益權(quán)類。支持跨區(qū)域通過擴(kuò)募等方式整合存量資產(chǎn)，做大做強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，打造資本運作平臺。
中金基金董事總經(jīng)理、副總經(jīng)理李耀光指出，持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，擴(kuò)募（尤其是跨區(qū)域擴(kuò)募）對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展也非常重要，主要體現(xiàn)在：
一是REITs擴(kuò)募有利于擴(kuò)大并優(yōu)化資產(chǎn)組合、分散投資風(fēng)險，特別是跨區(qū)域擴(kuò)募可有效分散區(qū)域風(fēng)險，有助于提升REITs資產(chǎn)組合分紅能力。從國際經(jīng)驗看，擴(kuò)募是實現(xiàn)REITs市場規(guī)模增長主要方式，通過擴(kuò)募增厚每基金份額的可分配金額來提升投資者獲得感，上市REITs持續(xù)擴(kuò)募是市場走向成熟的標(biāo)志之一。
二是擴(kuò)募機(jī)制有助于提升REITs管理水平，形成良好的市場示范效應(yīng)。從國際經(jīng)驗看，資產(chǎn)分散、跨區(qū)域運營是頭部REITs的重要特點之一。通過擴(kuò)募來擴(kuò)大REITs投資管理資產(chǎn)組合，能夠有效發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，有助于攤薄份額平均運營成本，提升運營效率與資源整合能力，提升市場對該REITs品牌的認(rèn)可度，發(fā)揮示范性作用。
