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李勁
2025-09-18 20:54
9月15日起，我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規《住房租賃條例》正式施行，這是住房租賃市場發展進程中的一個重要里程碑，標志著住房租賃市場告別“野蠻生長”，步入依法規范成長的新階段。
長期以來，住房租賃市場因為缺乏統一規范存在不少問題，不僅侵害了租賃雙方的合法權益，也不利于住房租賃市場健康發展。《住房租賃條例》的出臺，對很多問題都進行了全面回應和有力整治。
這部條例的出臺，回應了諸多社會關切，其中最受關注的，可能還是前不久引發熱議的“房東稅”問題。《住房租賃條例》不是稅收方面的法律法規，更沒有直接提及新的稅收政策，之所以有這方面解讀，主要是因為明確了租房備案制度。條例規定，出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。如果出租人未辦理合同備案，承租人可以自行辦理備案。長期來看，備案更有助于推動租金透明化，整治市場長期存在的“二房東”現象。一個規范、透明、健康的租賃市場，對各方參與者，無疑都將更有利。
條例中關于合同備案的規定，引發了全面征收所謂“房東稅”的解讀。然而，這種理解是錯誤的。合同備案的主要目的并非征稅，更何況，我國從來沒有叫做“房東稅”的稅種。任何經營活動，只要符合稅法規定的應稅條件，就會產生相應納稅義務。房屋出租涉及的主要稅種包括增值稅、個人所得稅等。這些稅收政策早已存在，條例并未做出任何調整。各地在實際執行過程中，為了便利納稅人，通常采用簡并征收方式，對個人租賃住房制定了較低的綜合稅率。這些優惠政策，旨在降低住房租賃成本，促進住房租賃市場健康發展。
誠然，隨著備案制度的推廣，稅務部門更容易掌握租賃交易信息，相關稅收的征管效率勢必提高。但我們更應看到，備案制度主要是為了規范租賃市場，打擊黑中介、虛假房源，有效遏制隨意漲租、克扣押金、暴力驅趕等亂象，保障租客權益，推動租購同權，而不是為了增加房東的稅收負擔。在當前住房租賃市場供應相對充足的情況下，房東將稅收負擔全額轉嫁給租客的可能性較小。在市場機制作用下，租金水平最終還是會由市場供求關系決定。
《住房租賃條例》的施行，標志著我國住房租賃市場法治化建設邁出了關鍵一步。它以法治的力量為市場劃定了紅線、明確了規則，為租賃雙方提供了堅實的法律保障。期待新規的施行，能夠推動住房租賃市場朝著更加公平、有序、健康的方向發展，在法治框架下助力實現住有所居、租購同權的美好愿景。
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