券商中國
2025-09-13 23:21
近期多地持續出臺支持政策維護房地產市場穩定，房地產行業對于維護宏觀經濟穩定的重要性愈發凸顯。在房地產行業整體進一步止跌回穩、核心一二線城市市場企穩回升的關鍵時期，為提升發展質量、助力行業平穩發展，今年以來已有多家房地產上市公司推進股權融資，招商蛇口作為2023年房企融資政策“第三支箭”下首個落地股權融資的房企，在新的關鍵時期下推出其創新性的融資計劃。
9月12日晚間，招商蛇口披露了《向特定對象發行優先股預案》，擬向不超過200名市場投資者發行優先股，募集資金規模不超過82億元。招商蛇口此次融資，有利于其發揮龍頭企業的引領作用，同時保障資本結構安全與高質量開發，助力房地產市場止跌回穩、支持穩定宏觀經濟大盤、滿足廣大居民的“好房子”需求、為投資者持續創造價值回報。
資本結構優化的“蛇口方案”，凸顯擔當與信心
招商蛇口過往開展過多次創新性資本運作，本次選擇優先股這一前期尚未有房企嘗試的融資工具，對于一家有著豐富資本運作經驗的房企來說，顯然是深思熟慮之后的結果。
根據招商蛇口公告，優先股是與普通股相區別的股份，且后續不能轉換為普通股，因此在發行后，不會增加招商蛇口股票在二級市場上的供給，契合一二級市場協調平衡發展的政策理念，也避免了對現有股東股權比例的攤薄，彰顯了招商蛇口對廣大二級市場投資者的擔當。
招商蛇口本次優先股方案中，優先股股東在利潤分配方面優先于普通股股東，優先股股東獲得的股息為固定股息、不參與剩余利潤的分配，一方面體現出招商蛇口對本次發行投資者的收益保障，另一方面也鎖定了對普通股股東享有利潤的影響，使得普通股股東在行業企穩回升期可以更加充分地分享公司業績回升的成效，良好平衡了各類型投資者的利益。同時，優先股采取固定股息、通過市場化詢價方式確定的安排，透露出招商蛇口對后續盈利企穩回升的信心，也顯現出作為行業內融資成本最低的房企之一，招商蛇口對于自身在資本市場信用能力的信心。
招商蛇口在公告中明確，本次發行的優先股在會計核算上作為權益工具，可以充實其權益資本、增厚其凈資產水平。本次優先股在獲得注冊后可以分期發行，招商蛇口有權在每個股息支付日贖回部分或全部已發行優先股，這種靈活的安排，使得招商蛇口在資本結構優化調整方面有著更大的空間與自主性，可以更加從容的打造“堡壘式”的資產負債表，顯示出作為一家有著近五十年深厚積淀的央企把握市場規律與趨勢的信心。
拓展資源，保障高質量發展
招商蛇口在公告中表示，按照本次優先股募集資金總額82億元（暫不考慮發行費用）的發行規模和截至2025年6月30日公司的凈資產規模靜態測算，本次發行成功后，預計公司的凈資產將增加2.94%，資產負債率將下降0.64個百分點。本次融資可以顯著優化招商蛇口的資本結構，顯著增強財務的安全與韌性，提升抗風險能力，并助力其整體資金成本持續保持行業頭部優勢，有助于招商蛇口把握未來市場機遇，為持續發展提供良好的保障。
招商蛇口本次發行的募集資金擬用于核心一二線城市房地產開發項目，具體為 北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、鄭州等城市的11個房地產開發項目，有助于增強招商蛇口資本實力，隨著募集資金的充分運用和主營業務的進一步發展，有助于提升招商蛇口在核心區域的市場占有率，提升盈利能力。本次11個募投項目中，8個位于北京、上海、廣州、深圳等核心一線城市，充分體現了招商蛇口近年來資源投放聚焦的成效。
此外，資產運營業務是招商蛇口構建房地產發展新模式的重要業務，該業務是能夠穿越周期的長期業務。從長期資本結構匹配上看，招商蛇口歸母凈資產約1042億元，本次融資在資產資本結構上可以提升權益資本對資產的覆蓋，有利于在周期波動中保障整體資產-資本結構的安全性與穩健性。
業績穩中有進，發展根基牢固
早些時候，招商蛇口發布的2025年上半年財報顯示，公司實現營業收入514.85億元，同比增長0.41%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億元，同比增長2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點；開發業務稅前毛利率16.27%，同比提升3.38個百分點。
2025年1—6月，招商蛇口累計實現簽約面積335萬平方米，累計實現簽約銷售金額889億元，銷售規模穩居行業第四。今年前8個月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額達到了1240億元。在行業向止跌回穩邁進的過程中，招商蛇口持續保持穩健的發展節奏，其在開發業務上的區域聚焦、城市深耕策略成效顯著，尤其在高能級核心城市的市場地位持續鞏固，上半年核心10城銷售業績貢獻占比70%，同比提升4個百分點，并在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中多個城市進入TOP3或TOP5。
資源投放聚焦，頻獲核心地塊
今年以來，招商蛇口拿地規模相較去年同期顯著提升，頻獲市場核心地塊，為后續發展奠定堅實基礎。據悉，9月5日，由招商蛇口、中海地產、徐匯城投、中旅投資聯合組成的開發主體，通過上海聯合產權交易所正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權交易，徐匯東安項目位于上海市徐匯區核心位置，約50萬方開發體量，體現出招商蛇口以高端產品力賦能城市更新的信心。就在不久之前，招商蛇口已經接連斬獲前海桂灣片區住宅地塊、前海寶中住宅地塊。（文穗）
