證券時報
吳少龍
2025-09-09 16:49
已經成立的REITs產品運營情況如何？日前滬深兩市上市的66只公募REITs先后披露了2025年半年度報告。
66只公募REITs2025年上半年業績情況 來源：Wind數據，界面新聞編制
根據Wind數據統計，2025年上半年，全市場已發布中報的REITs產品共計分紅107次，年度累計分紅總額逾68億元。其中，平安寧波交投REIT以6.2億元分紅位居榜首，中金安徽交控REIT、中信建投國家電投新能源REIT分別以4.75億元和4.16億元緊隨其后。
從盈利能力看，58只REITs上半年收獲了正凈利潤，高速公路類REITs繼續領跑。其中平安寧波交投REIT收入最高，今年上半年營收為10.49億元，凈利潤為2.21億元。該項目底層資產為杭州灣跨海大橋，是全國首單跨海大橋公募REITs項目。
華夏南京交通高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT等項目凈利潤也實現正向增長，反映其資產韌性和穩定的現金流能力。根據Wind數據統計，以高速公路為底層資產的REITs產品有13只，上半年分紅總額為31.08億元。
而消費基礎設施類REITs在上半年也頗有亮點。華夏華潤商業REIT上半年營收3.63億元，同比增長35.7%，凈利潤0.16億元，大幅高于去年同期；中金印力消費REIT營收同比增長143.95%，顯示消費復蘇帶動線下商業客流回升。此外，多個新發消費基礎設施REITs——如華安百聯消費REIT、華夏大悅城商業REIT等，也已實現穩定運營并啟動分紅，體現出較強的資產成熟度。
近期華夏凱德商業REIT網下詢價受到市場追捧。根據公告，華夏基金共收到142家網下投資者管理的 930個配售對象的詢價報價信息，有效認購份額數量總和高達282億份，為初始網下發售份額數量的254.08倍。
界面新聞注意到，REITs底層資產經營業績呈現顯著結構性分化。從今年整體運營情況來看，以產業園區為底層資產的REIT依然承壓。中金聯東科創REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中關村REIT和華安張江產業園區REIT等4只公募REITs產品凈利潤告負。
而去年虧損的東吳蘇園產業REIT的凈利潤已經由虧轉盈，并且其上半年凈利潤在產業園類REITs產品中居于第一，但其出租率較去年同期仍有下滑。
東吳基金公募REITs總部副總經理徐昊在接受界面新聞采訪時表示，上半年東吳蘇園產業REIT運營平穩，兩家項目公司上半年實現的凈收入均超過全年凈收入目標金額的50%。受整體宏觀經濟影響，目前產業園行業出租率均面臨不小的挑戰。
中金公司的研究觀點認為，往前看，產業園板塊的供需端壓力猶存。一方面，是因為新增供給沖擊尚存。另一方面，現階段各企業的租賃需求尚未明顯回升。同時中金公司研報也指出，產業園租戶承租意愿和能力受到我國經濟增速、市場需求、國際貿易等多重因素影響，而上述宏觀因素目前存在諸多不確定性。若宏觀經濟環境發生較大變化，那么必然會對園區租賃需求帶來不利影響，進而影響產業園區資產收益及行業未來發展趨勢。
雖然產業園區整體承壓，但各地產業園區也在積極運營。半年報顯示，張江產業園區充分利用區域產業聚集優勢，引入優質租戶、優化租賃結構，資產出租率較去年同期大幅提升。上半年張江產業園區的出租率為93.03%，同比增長13.62%。
同時，今年上半年依然有中金亦莊產業園REIT、創金合信首農REIT和華夏金隅智造工場REIT三只新產品成立。創金合信基金相關負責人告訴界面新聞，基礎設施REITs是國家金融創新的重要抓手，可以促進盤活存量資產，帶動新增投資。園區基礎設施REITs是科技創新的重要載體，可以構建“資產-資源”的循環通路，是金融創新服務實體經濟的重要引擎。
“盡管短期園區基礎設施承壓，面臨市場波動的情況，但中長期來看，具有核心產業資源、歷史經營穩定和運營管理能力的項目依然具備穿越周期的價值。”上述人士表示。
Wind數據顯示，今年以來成立的公募REITs產品已達15只，底層資產的類別擴容至新能源、水利、數據中心等新型資產，產品的運營管理復雜度也在提升。未來REITs業績的表現將更依賴于資產運營效率的提升、成本控制能力及資產組合的動態優化。
“REITs正從‘跑馬圈地’進入‘精耕細作’階段，管理人的資管能力將是下一階段估值分化的關鍵。”一位公募REITs基金經理指出。
