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闕福生
2025-09-09 14:43
樓市到了需要重塑敘事結構的求變時刻。
近日《深圳市住房和建設局 中國人民銀行深圳市分行關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》明確，自6日起將限購范圍繼續縮小至福田、南山、寶安（新安街道），符合條件的深圳市戶籍居民家庭可在市內羅湖等六個區購買商品房不限套數，1年社保的非深圳戶籍家庭在這些區可購買兩套房，成年單身人士按居民家庭執行購房政策，房貸利率定價不再區分首套房和二套房。
這是繼廣州全面放開限購后，北上廣深四大城市中又一城市采取跟進策略。相比京滬在部分地區放開限購，深圳的政策介于京滬與廣州之間：盡管在部分中心市區放開限購，但在核心城區依然維持限購。
不同城市因地制宜采取不同政策，凸顯了各地樓市狀況的差異。而在限購問題上，廣州的全面徹底與京滬深的漸進推進，何種決策可更有效地與市場交互，在樓市步入買方市場的當下，很難有一個標準答案。
當前各地樓市走勢也證明了這一點。市場機構克而瑞發布的數據顯示，前八個月，百強房企累計實現操盤銷售額同比下降13.1%，降幅較前七個月擴大0.6個百分點，其中8月單月環比降低1.9%，同比降低17.6%。
顯然，樓市的健康發展需重構敘事結構和故事邏輯，政策和媒體應逐漸淡化通過房價漲跌、樓市銷售額來評判樓市健康與否，因為在樓市進入右側交易的場景下，房價與成交量已非核心變量。各方更需轉變思路和立場，真正潛心研究和踐行“房子是用來住的、不是用來炒的”真切內涵。
作為衣食住行用中最大的耐用消費品，住房的居住屬性需各方投注更多注意力和政策傾斜，真正滿足人們對日益增長的美好居住需求，搭建有效的制度體系完善住房的居住屬性。
如果說房改以來，樓市以“硬件”主導行業走勢，那么推動樓市健康成長的則是圍繞居住屬性打造的制度文化，讓宜居真正成為樓市健康發展的核心使命。必須指出，樓市右側交易是以“軟件”等支撐體系為主，這至少包括以下幾個方面：
一是人與房的法律關系。這是厘定人財物責權利關系的基礎，當前中國住房以公寓式住宅為主，其中牽涉到很多共有產權，這導致業主與住房的法律關系相當復雜，很多法律關系變得并不那么清晰，如公攤面積、公共設施等一旦出現外墻脫落等傷人破財事件，如何確定各方責權利關系？地面下沉等地質災害問題出現，怎么厘定各方責任？
二是社區鄰里關系。公攤面積等背后是一個復雜的法律關系，這導致鄰里間的關系牽涉到很多外部性問題，如有人使用公共設施和公攤面積多，有的人則使用較少，這些公攤面積等出現損毀等情況，修繕責任和出資比例怎么分配，是迫切需解決的問題。
三是房屋體檢、房屋養老、房屋保險等問題。房如人，也有生命周期，公寓式住宅特征在，房屋體檢、房屋養老、房屋保險要在所有住戶中找尋到合作聚焦解，無疑需要發達高超的制度設計、專業精準的立法執法等，以不偏不倚地構建起權責對等的激勵約束兼容機制，避免道德風險和逆向選擇。要搭建各方都接受、經濟社會成本最小化的房屋體檢、房屋養老、房屋保險制度，是一項專業而細致的工作，并非出臺一紙公文就可以規范。
當前樓市需圍繞住房使用和護養重構敘事，這是長期以來被忽視的領域，隨著大部分城市進入住房存量市場，政策聚焦點應放在更好搭建宜居的法律制度體系和社區倫理關系上，強化住房的全生命周期管理體系。當然，在傳統的住房交易環節，政策和制度應立足于為不動產交易提供低成本的市場交易秩序，增強市場交易自由度。
老去又逢新歲月，春來更有好花枝。進入買方市場，樓市的健康發展不應用房價漲跌等進行評價，而是需圍繞宜居來重構市場敘事邏輯。居住才是不動產的核心功能，讓居住變得責權利更清晰、更便利，樓市才能真正健康發展。
